澳洲退税中的“投资性房地产”是什么?
在澳大利亚,投资性房地产相关的支出可以用于降低您需要纳税的额度.
投资性房地产
如果您的房地产已经出租或正在寻找租客,您可以申报与出租房产相关的税务抵扣。
如果您的房产既用于私人用途又用于收入产生目的,您只能针对与收入产生使用相关的部分费用进行扣除。
必须是以出租为目的的房地产
如果您将房产用于盈利目的,您可以申报所产生的出租费用扣除。
如果您符合以下情况,您只能申报部分费用:
- 您提供的房产出租时间不完整。
- 您的房产在某段时间内用于私人目的。
- 您的房产只有部分用于出租收入。
- 您以非商业价格出租您的房产。
- 您的投资贷款部分用于私人目的。
1. 可以申报的时间范围
以下情况您可以申报房产支出:
- 出租期间:房产被出租的时期。
- 正在寻找租客:即房产并未出租,但确实有真实的出租意向。比如已经刊登了房产广告,向大量潜在租户进行房产展示,并且根据所有情况考虑,租户有合理的可能性会租赁该房产。
如果您的房产不适用于这些情况,很可能您无法将所有费用都视为可申报的支出,因为无法认定您的房产为出租用途。
2. 证明出租用途的因素
当房产满足以下条件时,即可认定房产的出租意图:
- 刊登出租广告,在租户群体中有大量曝光。
- 从多种情况考虑,租户有合理的可能性会租赁该房产。
可能表明房产并非真正用于出租目的的因素包括:
- 您的宣传方式限制了潜在租户的了解机会,例如只在您的工作场所宣传或通过口头传播。
- 在非假日期间进行宣传,从而减少出租的可能性。
- 房产的位置、状况或看房条件导致租户不太可能寻求租赁。
- 您对出租房产设置了不合理或严格的条件,限制了房产出租的可能性,例如将租金设置为高于该地区相似房产的价格,或者在租赁条件中加入一系列限制,如要求潜在租户提供短期度假的推荐人,并限制有无儿童或宠物等条件。
- 您拒绝将房产出租给有兴趣的人,但未给出充分的理由。
全部或部分房产用于出租
如果您的房产只有部分用于出租,您只能申报与出租收入相关的费用支出部分。一般来说,可申报的支出费用比例会等同于出租房产面积的比例,即租户独立占用的区域面积,再加上他们合理使用的通用生活区域(如车库和室外区域)。
房产在一年中只有部分时间可供出租
如果您的房产只在一年的部分时间可供出租,您不能申报与您的私人使用相关的支出费。
例如,如果您拥有一套用于度假目的的房产,或者是分时度假的房产,您不能申报与您、您的朋友或家人在私人用途下使用该房产的任何支出费用。
您可能需要确定哪些支出属于私人性质。例如,全年缴纳的地方政府费用,需要根据房产在全年中出租和有出租意图的时间比例进行分配。
然而,并非所有费用都适用于同样的分配比例。例如,与房产出租直接相关的费用可以全额扣除,不需要根据房产出租的时间来进行比例分配。此类费用可能包括:
- 房地产经纪人的佣金
- 招租的广告费用
- 您向维修工人打电话修理租客造成的损坏的费用
- 清理租客留下的垃圾的费用